LE CONSEIL SYNDICAL, ORGANE OBLIGATOIRE DE LA COPROPRIÉTÉ.

L’assemblée générale à l’obligation d’instituer un conseil syndical. Ce conseil syndical existe aujourd’hui de plein droit, dans toutes les copropriétés, en vertu de la loi. Il convient de le considérer comme un organe légal d’assistance, et de contrôle de la gestion de la copropriété, il convient naturellement à l’assemblée générale d’en élire les membres.

Nous vous informons que toute clause du règlement de copropriété qui serait susceptible de prévoir que les membres du conseil syndical qui pourrait être d’emblée, définis à la majorité de l'article 24, ou à l’inverse à celle de l'article 26, serait réputée non écrite, cette disposition sur laquelle nous ne pouvons nous déroger selon l’article 21, qui celle-ci est d'ordre public.

La majorité requise:

Il découle de l'article 21 de la loi, que les membres du conseil syndical sont nommés par l'assemblée générale « à la majorité absolue ».

L’élection doit être optée à la majorité des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient ou non présents ou représentés. Exemple ; supposons que sur un ensemble de tantièmes de 1000, le vote devra être adopté pour un minimum de 501 tantièmes. Au cas où la majorité absolue n'aurait pas été atteinte, mais que le candidat est réuni au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Il peut être effectué un deuxième vote immédiatement, à la majorité de l'article 24, soit à l’article 25-1 de la loi. ( L. n° 65-557, 10 juill.1965, art. 25-1, créé par L. n° 2000-1208, 13 déc 2000).

Dans l’hypothèse ou un second vote à la majorité simple ne pourrait avoir lieu faute de majorité. Une nouvelle assemblée générale doit être effectuée dans les trois mois.

Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte du fait de manque de candidature ou que la majorité pour chaque candidat n’est pas requise, le procès-verbal de l'assemblée générale doit en faire expressément mention et être notifié dans un délai d'un mois à tous les copropriétaires. ( L. 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9).

            Deux cas où la copropriété peut être dénuée de conseil syndical:   

            a)              Lorsque l’assemblée générale en décide autrement; par exemple, lorsque la copropriété est de capacités réduites.

            Elle peut en effet par une « délibération spéciale » prise à la majorité de l’article 26, décider de ne pas instituer de conseil syndical (art. 21. al. 10).

Il pourrait être démontré que cette même majorité est requise afin de supprimer le conseil syndical actuel,

-          Cour de cassation. 3e Chambre civile, 31 janvier 1996.

-          Loyers et copropriété mai 1996, n° 236;

-          Revue du Droit immobilier 1996. p. 277. obs. P. CAPOULADE.

Si l’assemblée générale décide dans un futur plus ou moins proche de revenir sur cette décision, elle pourra le faire qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires, dite absolue » (à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi S.R.U du 13 décembre 2000). 

L’option de ne pas établir de conseil syndical ne peut pas être prise lorsque le syndicat des copropriétaires a l’aspect coopératif.

b)         En l’absence de candidats, ou ceux qui soumettent leurs candidatures n’obtiennent pas la majorité requise.

Dans cette hypothèse, le conseil syndical peut éventuellement être défini judiciairement.

Les copropriétés existantes dans la période de l’entrée en vigueur de la loi seront soumises à constituer un conseil syndical, soit décider de ne pas en instituer, la loi nouvelle leur est aussitôt applicable, à défaut de dispositions contraires.