Mission de contrôle.

L'artiche 26, alinéa 1^er, du décret notifie que le conseil syndical « contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution ».

Cette dernière portion de phrase est nouvelle par rapport à l'ancien texte et cette incorporation marque clairement étendue que le législateur attribue à ce document. Comme le démontre cette phrase, le décret ne procure que des exemples et c'est sur l'ensemble de la gestion du syndic que s'exerce le contrôle du conseil syndical. Ce qui ait normal, la gestion concerne et comprend la généralité de celle-ci.

Au cas où un syndicat coopératif aurait été établi, le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical. Ce dernier aura l’appellation de Président Syndic. Pour éloigner tout soupçon quant au contrôle dressé par le conseil syndical sur la gestion du syndic, la loi SRU a instauré l'obligation de nommer (à la majorité de l'article 24 dans le silence du texte) au moins une personne, physique ou morale, chargée de contrôler les comptes du syndicat. Ce contrôle peut être fait par un comptable ou expert comptable.

-(L n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 17-1, créé par L n° 2000-1208, 13 décembre. 2000,    art. 75, IV).

    Ces «contrôleurs financiers» peuvent être externes à la copropriété, dès l’instant qu'ils sont « qualifiés ». Ils peuvent en rendre compte lors de l’assemblée générale.

Doctrines:

-          Examiner, commentaire Michel GALIMARD. Le contrôle a priori par le conseil syndical des règlements financiers de la copropriété. Journal des notaires 1991, art. 60327, et le contrôle financier et de gestion en cas de changement de syndic par le conseil syndical: Journal des notaires 1991, art. 60357.

                       La vocation du conseil syndical est de contrôler, et d’assister le syndic dans sa mission. Il nécessite, qu’il ait tous les éléments d’information sur la gestion de la copropriété. À cet effet, le texte a pris les positions suivantes:

Le conseil syndical à accès à l’ensemble de toutes les pièces ou documents relatifs à la copropriété, sur place au bureau du syndic, aux fins de contrôler la gestion du syndic et d’une manière générale à l’administration de la copropriété. (Examiner, commentaire art. 21, al. 3, de la loi).

Cette capacité de renseignement semble supposer que le syndic doit éventuellement se déposséder, contre décharge, des originaux des pièces visées par la loi.

Doctrines:

-          BOUYEURE et SOULEAU, Commentaire de la loi. Gazette du Palais 1986, J, doctr., p. 15 et spécialement p. 159, col. 2.

-          GIVORD et GIVERDON. La copropriété, 4e éd., n° 54.

•          Le conseil syndical a aptitude à solliciter copie des pièces qui l’intéressent. Il doit avertir préalablement le syndic. Le texte de la loi ne définissant pas sous quelle forme, cette position peut être: verbale ou écrite. Il est préférable qu’elle soit écrite, en cas de problème majeur il est souhaitable d’en justifier la preuve, aux fins qu’une transparence subsiste sur la gestion du syndic et d’éviter que la responsabilité professionnelle du syndic soit mise en cause.

•          Le conseil syndical a aptitude également, sans déplacement, se faire transmettre à sa demande (écrite ou verbale) la copie de  « tous documents concernant le syndicat » (art. 21, al. 4).

La mission de contrôle dont le conseil syndical est assujetti peut s’élaborer sur deux points:

En vérifiant la bonne réalisation de ses missions par le syndic, pouvant éclairer l’assemblée générale dans sa décision relative à leur agrément et au  « quitus. »

En contrôlant et en assistant l’exécution par le syndic des décisions de l’assemblée.

Cette mission de contrôle du conseil syndical doit se faire en toute intelligence et en toute transparence par des interventions ponctuelles et réciproques effectuées par les deux parties.

En effet, il est primordial d’une part, qu’au sein du conseil syndical, il y est une entente et qu’il soit réparti des tâches et des responsabilités pour chacun d’entre eux. Et d’autre part, il doit subsister une entente sur la transmission des informations par le conseil syndical pour le syndic et réciproquement.

Le syndic est contrôlé par le conseil syndical et ce dernier rend compte de sa mission suivant un rapport à l’assemblée générale sur l’ensemble de la gestion du syndic, où paraîtra, en outre, le compte rendu exposant les activités du conseil syndical.

• Sur ce concept et les modes de manoeuvre de ce contrôle, voir ci-dessous l’article 26 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de ce texte.

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 26. –

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’éventualité d’assistance pour le conseil syndical de techniciens ou bureau de contrôle pour la réalisation de cette mission voir ci-dessous l’article 27 du décret du 17 mars 1967.

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 27.

-Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.

- Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.