RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL.

En référence aux dispositions évoquées dans l’ancien article 21, le nouveau texte stipule que le conseil syndical est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le conseil syndical doit rester dans le cadre fixé par la loi. Il ne peut donc, se substituer au syndic, en exécutant des recouvrements des charges ou représenter le syndicat en justice,

Jurisprudences:

-          Cour d’appel Paris, 31 mai 1969:

-          Juris-classeur périodique (semaine juridique) édition générale 1970, IV, 75;

-          Actualité juridique de la propriété immobilière 1972, p. 435, note BOUYEURE.

-          Tribunal de grande instance Nice, 15 déc. 1971:

-          Gazette du Palais . 1972, 2, 82l.

-          Cour de cassation. 3e civ., 22 mai 1990:

-          Bulletin civil de la Cour de cassation. III, n° 123.

Il n’a par lui-même aucun pouvoir de gestion, ou de décision. En conséquence, une modalité du règlement proposant à autorisation préalable du conseil syndical l’exercice de certaines professions dans l’immeuble serait nul, l’assemblée ayant en la matière aptitude exclusive pour se prononcer.

Jurisprudences:

-          Cour d’appel Paris, 15 mai 1986:

-          Gazette du Palais . 1986, II, 454.

Mission d’assistance.

Ce rôle d’assistance au syndic s’interprète du fait que le conseil syndical confère son opinion au syndic ou à l’assemblée

générale sur toute question relative au syndicat.

C’est une des première fonction reconnue au conseil syndical par son article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’exerce sous forme d’avis que le conseil est en droit de donner au syndic, soit sur simple demande, soit spontanément.

Elle doit arborer sur les questions les plus diverses. Le syndic intervient et doit saisir le conseil syndical de toutes questions qui pourraient engendrer des complications, alors même qu'elles pourraient être de sa capacité. La situation relative à une décision délicate à prendre sera ainsi plus forte si les conclusions prisent en corrélation avec le conseil syndical se verraient contestées en assemblée générale.

Par besoin le conseil syndical sera sollicité par le syndic ou l’assemblée générale, et en matière de  « marchés » et de «contrats », cet examen est indispensable, à partir d’un seuil qu’il appartient cependant à l’assemblée générale de fixer, à la majorité de l’article 25 de la loi. Supposons que cette formalité soit omise, il a été jugé que l’assemblée générale n’était pas nulle, et qu’en particulier la nomination des membres du conseil syndical survenue le même jour était valide.

Jurisprudences:

-          Cour d’appel Paris 23e Chambre. A, 24 juin 1998:

-          CSAB déc. 1998, p. 8, n° 164.

Néanmoins, l’on se pose la question si l’opinion du conseil syndical est ainsi imposée, le défaut d’examen du conseil syndical pouvait être ou non exercer, la caducité de la décision prise par l’assemblée générale de décider ses marchés ou contrats. L’on pourrait acquiescer ce principe qui transparaît l’admission par observation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967.

Nous citons:

            Article 13 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 13. L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 du présent décret.

La convocation ne sera pas en effet régulière, en l’absence de respect des prescriptions du nouvel article 11-6e du décret,

Nous citons:

            Article 11-6e du décret du 17 mars 1967.

-D. n° 86-768. 9 juin 1986. Article 2-III. L’avis rendu par le conseil syndical lorsque que sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Doctrines:

-          COURRECH, Revue du Droit immobilier . 1986, p. 426 et BOUYEURE et SOULEAU, Commentaire de la loi:

-          Gazette du Palais 1986, J, doct., p. 155, spécialement p. 159, col. 2.

Il dépend du syndic, ou éventuellement au président du conseil syndical, de demander qu’il soit inscrit à l’ordre du jour une décision de l’assemblée générale relative à la fixation du seuil au-delà duquel est obligatoire, la consultation du conseil syndical, et les mise en concurrence des contrats et marchés afin que les prérogatives de la loi est valeur d’exécution.

Sur l’utilité de notifier aux copropriétaires l’avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, voir l’article 11-6e du décret du 17 mars 1967, invoquée plus haut.

L’avis du conseil syndical qui est également obligatoire dans le cas prévu par l’article 37, alinéa 2, du décret ne lie pas le syndic,         

            -Article 37 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

- Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 37 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Jurisprudence.

-          Tribunal de grande instance de Rouen, 8 févr. 1979,

Doctrines:

- Gazette du Palais 1981, 1, somm., p. 31.

—        Occasionnellement le conseil syndical se saisira lui-même (art. 21, al. 2.).

Le pouvoir d’initiative du conseil syndical est fortement développé. Il a le pouvoir de formuler un avis, d’une part au syndic et d’autre part à l’assemblée générale sur les sujets les plus variés.

(« Toutes questions concernant le syndicat », notifie le texte, qu’il s’exergue en assemblée générale sur les décisions à opter, ou de s’exprimer sur les modes d’exécution d’une décision déjà tenue).

D’autre part, le conseil syndical peut intercéder naturellement, il peut apporter au syndic son avis sur toutes questions relatives au syndicat dont il se saisit lui-même (. L n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 2), lui annoncer, les transgressions au règlement de copropriété commises par certains copropriétaires, ou des déficiences dans le fonctionnement d'éléments d'équipement commun.